A8-Riviera Complex 88****S WI-FI - Beach Free

DAL 09/06 AL 22/06/2019

Dal 09/06 al 22/06 Offerta per 08/12 posti letto.

E – VALUTAZIONE
Per la determinazione del valore sono stati individuati degli immobili oggetto di compravendita o in vendita con caratteristiche simili in zone limitrofe (v.all.02 – Comparabili). Nel modulo MCA, sono state individuate tre villette a schiera situate nella stessa zona, con grado manutentivo e qualità medesimi e dimensioni leggermente differenti. Per il solo comparabile da offerta immobiliare, il prezzo di vendita richiesto è stato diminuito arbitrariamente del 15% in modo da determinare il più plausibile valore di realizzo finale dello stesso. A tal proposito, secondo un’autorevole quotidiano nazionale, la percentuale di scontamento tra il primo prezzo di vendita richiesto e il valore di realizzo finale è pari al 15-18%.
I risultati derivanti da tali considerazioni sono riportati nella tabella MCA allegata (v.all.01 – Modulo MCA), dalla quale è risultato un valore unitario pari a 1603 €/mq.
Il calcolo per la determinazione del valore è quindi il seguente:
Superficie principale 75 mq x 100% + balcone 6 mq x 40% + taverna 25 mq x 40% + garage 20 mq x 50% + giardino esterno 35 mq x 3% = 98,45 mq (superficie commerciale) x 1610 €/mq = 158.518 Euro.
Il valore di mercato dell’immobile in oggetto, risultante da tali considerazione, è pari a 160.000 euro arrotondato ai 5.000 Euro.
01. VALORE DI IMMEDIATO REALIZZO:
Nello studio del più probabile valore di mercato e nella ricerca di elementi comparabili, sono stati riscontrati elementi limitanti la commerciabilità dell’immobile in oggetto, tra cui:
- l’andamento e l’attuale crisi del mercato immobiliare nella zona turistica;
- il numero di unità offerte sul mercato.
In merito a queste considerazioni, si riporta quanto espresso dal sito www.mercato-immobiliare.info di cui si allegano gli estratti:
- “Il quadro complessivo tra tutte le categorie d'immobili in vendita a Lignano Sabbiadoro mostra che negli ultimi 3 mesi i prezzi sono sostanzialmente invariati (-0,68%). La minima riduzione delle quotazioni rilevata è abbastanza definita ed omogenea nel periodo. La tipologia che ha evidenziato la peggior contrazione è costituita da ville con prezzi in deciso calo (-6%).”;
- “La località Riviera, è molto attiva dal punto di vista immobiliare e rappresenta circa il 13% di tutte le transizioni immobiliari di Lignano Sabbiadoro. Le quotazioni delle abitazioni in zona Riviera sono estremamente disomogenee e nella maggioranza dei casi, i prezzi sono molto lontani dai valori medi di realizzo.”.

STUDIO TECNICO MEDUNA – De Franceschi geom. Alberto – via Udine n.72 - 33170 Pordenone (PN) 10
A conseguenza di tali informazioni, si ritiene che il valore di immediato realizzo sia pari al valore stimato abbattuto del 20%. Tenuto conto di quanto sopra, si stima in 128.000 euro (centoventotto mila Euro) il valore di immediato realizzo delle unità immobiliari oggetto di valutazione.
Si ribadisce che i valori attribuiti tengono conto della evidente situazione di crisi del mercato immobiliare che sovente obbliga ad una alienazione degli elencati beni nella loro universalità in tempi brevi.
A tal proposito si precisa che, vista l’instabilità ed il continuo evolversi del mercato immobiliare, la presente stima ha un periodo di validità di circa 12 mesi.
Con quanto sopra, il sottoscritto ritiene di aver bene e compiutamente adempiuto all’incarico affidatogli.
Pordenone, 18 Ottobre 2018 Il tecnico incaricato (geom. De Franceschi Alberto)
Allegati:
01
Modulo MCA
02
Comparabili
03
Planimetria con superfici
04
Schede catastali
05
Elaborato planimetrico
06
Visura catastale
07
Documentazione fotografica
STUDIO TECNICO MEDUNA – De Franceschi geom. Alberto – via Udine n.72 - 33170 Pordenone (PN) 11
Tabella dei dati
Metodo del confronto di mercato - MCA
Prezzo e caratteristiche
Comparabile 1
Comparabile 2
Comparabile 3
Soggetto di stima
residenziale
Unità di misura
Ubicazione
v. dell'Industria, 37
v. del Commercio, 70
v. del Commercio, 8
v.le del Commercio
Via
Distanza dal soggetto di stima
50
50
50
--------------
m.
Tipologia/destinazione dell'immobile
residenziale
residenziale
residenziale
----
Prezzo rilevato
145.000,00
135.000,00
199.000,00
--------------
Euro
Tipologia di rilevamento del prezzo
atto notarile
atto notarile
offerta
--------------
----
Data (mesi dal rilevamento)
7
1
0
--------------
mesi
Sconto sul prezzo rilevato
0,00%
0,00%
15,00%
--------------
%
Prezzo adottato
mq.
mq.
mq.
mq.
mq.
mq.
mq.
mq.
mq.
Superficie principale/ragguagliata (*)
145.000,00
75,00
135.000,00
169.150,00
85,00
--------------
Euro
72,00
75,00
Superficie balconi
5,00
0
5,00
0
7,00
6,00
Superficie terrazze
0,00
0,00
0,00
0,00
Superficie logge
0,00
0,00
0,00
0,00
Superficie taverna
25,00
0,00
0,00
25,00
Superficie soffitta
0,00
0,00
0,00
0,00
Supericie loc. accessori
0,00
0,00
0,00
0,00
Superficie giardino
25,00
55,00
50,00
35,00
Superficie autorimessa
Posto auto
16,00
12,00
25,00
0
20,00
0
n.
Livello di piano (piano terra = 0)
0
0
0
0
n.
Servizi igienici
2
2
2
2
n.
Ascensore (no=0 / si=1)
0
3
0
3
0
0
n.
Manutenzione (1- 2 - 3 - 4 - 5) 1=scadente; 2=trascurato; 3=normale; 4=buono; 5=ottimo)
3
3
n.
Zona (es. +1, +2, ....,-1, -2, ...)
0
0
0
0
n.
Qualità (es. +1, +2, ....,-1, -2, ...)
0
0
0
0
n.
(*) indicare solo la superficie ragguagliata, secondo i coefficienti sotto indicati, oppure la superficie principale e tutte le altre superfici che ricorrono.

Tabella dei saggi e dei rapporti
Metodo del confronto di mercato - MCA
Data - saggio annuo di rivalutazione (%)
1,50%
Coefficienti di ragguaglio superfici
balconi
0,40
terrazze
0,40
logge
0,40
taverna
0,40
soffitta
0,50
loc. accessori
0,50
giardino
0,03
autorimessa
0,50
Giardino (€./mq.)
25,00
Posto auto (€./cad.)
2.500,00
Livello di piano - saggio di incremento (%)
5,00%
Servizi igienici
costo a nuovo del servizio igienico (€.)
7.500,00
vetustà dei servizi igienici (anni)
30
vita utile di un servizio igienico (anni)
60
Ascensore
costo a nuovo impianto ascensore (€.)
quota millesimale (‰)
impianto ristrutturato da anni (anni)
vita utile impianto ascensore (anni)
Stato di manutenzione
costo per passaggio di stato (€.)
15.000,00
Zona - saggio di incremento (%)
5,00%
Qualità - saggio di incremento (%)
5,00%
Comparabile 1 :
Sup. comm.le =
95,75
Prezzo marginale
€ 1.514,36
Comparabile 2 :
Sup. comm.le =
81,65
Prezzo marginale
€ 1.653,40
Prezzo marginale assunto :
€ 1.514,36
Comparabile 3 :
Sup. comm.le =
101,80
Prezzo marginale
€ 1.661,59
Soggetto di stima :
Sup. comm.le =
98,45

Tabella dei prezzi marginali
Metodo del confronto di mercato - MCA
Caratteristica
Comparabile 1
Comparabile 2
Comparabile 3
Data
-181,25
-168,75
-211,44
Superficie principale/ragguagliata (*)
1.514,36
1.514,36
1.514,36
Superficie balconi
605,74
605,74
605,74
Superficie terrazze
605,74
605,74
605,74
Superficie logge
605,74
605,74
605,74
Superficie taverna
605,74
605,74
605,74
Superficie soffitta
757,18
757,18
757,18
Superficie loc. accessori
757,18
757,18
757,18
Giardino
25,00
25,00
25,00
Autorimessa
757,18
757,18
757,18
Posto auto
2.500,00
2.500,00
2.500,00
Servizi igienici
3.750,00
3.750,00
3.750,00
Livello di piano
7.250,00
6.750,00
8.457,50
Ascensore
0,00
0,00
0,00
Manutenzione
15.000,00
15.000,00
15.000,00
Zona
7.250,00
6.750,00
8.457,50
Qualità
7.250,00
6.750,00
8.457,50
1
Tabella di valutazione
Elementi di confronto
Comparabile 1
Comparabile 2
Comparabile 3
Prezzo
145.000,00
135.000,00
169.150,00
Data
1.268,75
168,75
0,00
Superficie principale/ragguagliata (*)
0,00
4.543,08
-15.143,60
Superficie balconi
605,74
605,74
-605,74
Superficie terrazze
0,00
0,00
0,00
Superficie logge
0,00
0,00
0,00
Superficie taverna
0,00
15.143,60
15.143,60
Superficie soffitta
0,00
0,00
0,00
Superficie loc. accossori
0,00
0,00
0,00
Giardino
250,00
-500,00
-375,00
Autorimessa
3.028,72
6.057,44
-3.785,90
Posto auto
0,00
0,00
0,00
Servizi igienici
0,00
0,00
0,00
Livello di piano
0,00
0,00
0,00
Ascensore
0,00
0,00
0,00
Manutenzione
0,00
0,00
0,00
Zona
0,00
0,00
0,00
Qualità
0,00
0,00
0,00
Prezzo corretto (€.)
150.153,21
161.018,62
164.383,36
Prezzo corretto medio (€.)
158.518,00
errore medio % sui prezzi corretti (divergenza % assoluta)
9,48%
Stima da monoparametrica (€.)
158.884,00
Valore stimato (€.)

160.000,00
Anche le comodità hanno un valore !

2.798,00 € -14,97 %
2.379,00 €

Caratteristiche immobile:
Distanza dal mare:
150 mt.
Indirizzo:
Calle Schumann 5, 33054 Lignano Riviera (UD), Italy
Riviera Complex 88****S WI-FI - Beach Free
RESIDENCE RIVIERA COMPLEX, Viale del Commercio/Calle Schumann, 7 Lignano Riviera, 150 mt dal mare circa. CONDOMINIO CON PISCINA. (aperta da fine maggio a metà settembre ca)
Siamo vicini al centro di Riviera dove si trova tutto il necessario (supermercati, bar,gelateria tabacchi, parafarmacia, panificio, ristoranti) Nelle vicinanze è situato il Riviera Adventure Park, 20.000 mq di verde con giochi per i bambini, bar-ristoro, percorso avventura, animazione
Elegante e confortevole appartamento di circa 140 mq. + 30mq. di terrazzo al primo ed ultimo piano composto da: spazioso e luminoso soggiorno con 2 divani e con accesso diretto al comodo e spazioso terrazzo con vista sulla piscina, cucina abitabile con accesso al terrazzo, 3 confortevoli camere matrimoniali, 1 camera con 2 letti, 2 comodi bagni finestrati con box doccia in cristallo (10/12 posti letto). Garage di 96 mq. circa.
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Posto spiaggia fisso assegnato dall'agenzia all'arrivo del cliente. Servizio garantito da metà maggio a metà settembre.
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Caratteristiche alloggio:
Tipologia:
Pentalocale
Posti Letto:
12
Bagni:
2
Servizi:
Ubicazione:
Calle Schumann 5, Lignano Riviera (UD), Italy

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